合肥房地产“新政八条”发布后，许多人很关心，市场现状咋样？新政到底如何执行？记者了解到，新政涉及学位制等一些细则会陆续出台，正在进一步完善中。目前市场已经提前进入“胶着期”，买卖双方观望氛围浓厚，新政首日带看量下降明显。

　　二手房市场降温明显

　　3月底，决定将自住房挂出去半个月后，李蓉（化名）终于决定和全款买家面对面谈一次。半个小时后，李蓉还是选择放弃这次交易，尽管对方提出这是净得价，中介等费用全部买方出。

　　合肥楼市已经进入“胶着期”。数据也证明了这种“胶着”，此前高峰期，贝壳平台平均两三百套的成交量，到4月4日降到了110套，4月5日也只有178套。

　　“买卖双方都在观望。”多家二手房中介的工作人员如是说。

　　4月6日上午，记者来到位于庐阳区腊花路上的合肥市六安路小学中铁国际城校区，该学校也是本次合肥楼市新政被划入的17个热门学区之一。道路附近有不少中介门店，记者走进其中一家，声称自己有购房意向并让其店内工作人员帮忙推荐。

　　“年后中铁国际城德园这一小区的二手房2月份成交量大概近20套。”谈及此次新政对于二手房交易影响时，上述工作人员认为，这会让部分炒房者望而却步，“这个月初新政一出，我估计4月份成交量在两三套左右，市场降温明显。”

　　随后，记者来到位于瑶海区淮海大道京商商贸城的一家二手交易门店。店员表示，虽然该店所在的服务区域不在本次限购的范围内，但对二手房交易市场仍有不少影响。“可以说，新政一出在很大程度上把一批炒房客筛选出来，那些投资客如果要遵循新政炒作二手房高价卖出等不了三年那么久。”据了解，该店附近任何一个小区每月二手房成交量在20至30套左右，这段时间二手房交易量正在降温。

　　“新政后会稍微缓下，学位制出台则可能会出现交易量下降。”吴经理告诉记者，6日上午带看量明显减少。记者还注意到，朋友圈中介发布房源信息都少了许多。

　　部分楼盘新政前“抢跑”

　　“多少号？还要不要去打扫‘战场’？”4月5日，合肥多个楼市交流群都在直播高新区龙湖光年世纪城这个合肥首次试点楼盘公证摇号“盛况”。

　　4月1日，龙湖光年世纪城首次备案，备案2#、3#、10#、11#、13#，装修小高层，354套房源，均价22199.48元/㎡。

　　随后，经历1000多人300万全款验资后，高新区龙湖光年世纪城首次开盘，成为合肥首个由公证处现场监督组织摇号的楼盘。首开354套，一千多个验资客户，中签比例比较高，不需要绑定车位和商铺。

　　为了等待龙湖这个机会，刘可（化名）放弃了原本看上的经开区某楼盘。“那个楼盘后面有学区预期，边户，220多万，全款。但是我还是想试一下这个。”

　　“389号，陪跑的号。”尽管抽签中的号码不是很理想，刘可和父母还是赶到了现场。“所有人都在紧张兮兮地听着叫号排队等待，恨不得尽快冲进去选房。”

　　让刘可有些失望，进去选房的时候已经只有底墅和二楼的一套142平方米户型。“户型太大了，而且是二楼，犹豫了一下，142的也被别人抢了。”

　　“那我运气挺好，293号进去还有个顶楼边户。”和刘可的失望相对应，293号和294号都选到了顶楼边户，觉得“很幸运”。

　　龙湖光年世纪城选择了公开摇号，也有楼盘在清明小长假期间悄悄“抢跑”。4月5日，位于安大老区的大富鸿学府对外称已经售罄，这个楼盘选择在4月3日网上开盘，加推高层1#、7#和8#，后期已无房源加推。

　　热门楼盘销售将向“刚需”人群倾斜

　　位于包河大道与万泉河路交口的禹州绿城兰园，一期开盘的高层和洋房已经全部售罄。尽管二期楼盘并未开盘，但在新政首日还是有不少购房者来到售楼部咨询楼盘详情。

　　准备买房结婚的陈先生这次和母亲一起前来，作为这一批即将“上车”的购房者中的一员，陈先生比较坦然，“我是属于刚需人群，感觉‘新政’还是比较倾斜于我们这类购房人群的。”

　　一置业顾问告诉记者，目前普通购房人群大部分是全款买房，按揭买房的可能要往后排。而对于刚需购房人群，该置业顾问表示，目前还没有开盘，后续会按政策要求实行销售摇号，同时，也会给予刚需购房人群优先。但具体怎么实施还需要等通知。“如果你是35周岁以下，在合肥无房且有两年社保，也没有购房记录就算刚需，刚需就会优先一些。”该置业顾问表示。

　　新市民将是二手住房市场和新房市场的主力消费者

　　合肥学院房地产研究院副所长凌斌认为，长期以来合肥楼市中爆炒房价的现象比较少，市场预期一直比较稳定。然而从去年第四季度开始，一些人囤积二手学区房后，利用部分家长不想让孩子输在起跑线的心理，高价叫卖叫买，制造焦虑不安；一些人利用部分区域新房供给不足的暂时矛盾，散布恐慌情绪，鼓动号头费捆绑销售。

　　“如何化解这些新问题新矛盾，着实是一道难题。据合肥学院房地产研究所的调查，合肥市有30%左右的居民处于租房居住状态，其中绝大多数是刚毕业的大学生、新进城的务工者等市民，这些新市民将是合肥市二手住房市场和新房市场的主力消费者，他们会陆陆续续加入购房大军。”凌斌表示。

　　市区存量房购房资格核查暂停一天

　　合肥市房屋交易管理中心一早发布通知，因存量房交易系统升级改造，4月6日，合肥市房屋交易管理中心驻滨湖要素、瑶海、庐阳、蜀山及包河交易登记大厅存量房服务窗口暂停办理存量房购房资格核查业务，4月7日各驻点窗口恢复正常，请广大市民合理安排相关业务办理时间。

　　据记者了解，这个清明假期，合肥市房屋交易管理中心都在加班，为存量房交易系统升级改造做准备。由于新政要求4月5日（含当日）前已通过市住房保障和房产管理局存量房网签系统签订存量房买卖合同，有部分二手房赶在清明小长假期间网签。

　　新政首日，合肥市不动产登记中心瑶海分中心大厅二手房交易人数明显减少。合肥市不动产登记中心庐阳分中心相比之前人数也有所减少，但是来大厅办理过户的人还是不少。

　　释疑——

　　相关细则将陆续出台

　　进一步补充完善，具体执行等待市场检验

　　问题一：学位制从何时开始执行？

　　此次，合肥实行市区学区内成套住房入学年限政策。在执行我市现行义务教育招生入学政策基础上，实行同一套住房，6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位，多胞胎、二孩等符合法律法规规定情形的除外。

　　但是这个政策具体何时执行？已经上过小学的会不会受到影响？怎样知道自己的房子有没有上过学？

　　记者了解到，市区学区内成套住房入学年限政策如何执行需要等待细则。

　　问题二：新房1:1.5摇号后刚需买房还要高首付吗？

　　合肥市实行市区热点楼盘“摇号+限售”政策。对登记购房人数与可售房源数之比大于（含等于）1.5的热点楼盘，均应实行摇号销售，并由公证机构公证，市住房保障和房产管理局、市自然资源和规划局、市司法局、市市场监督管理局监督。

　　公证摇号销售商品住房时，房地产开发企业应提供不低于30%比例的房源用于刚需购房。摇号所购房源自取得不动产权证之日起3年内不得上市交易。

　　“我们全家只能凑出七八十万，勉强首房首贷3成到4成的比例，每个月还款是没问题的。执行摇号后，这种比例能买到房吗？”政策发布后，不少刚需很关注，合肥市场位置好的新房都很抢手。那么执行摇号后，刚需买房还需要高首付吗？

　　对于这个问题，记者了解到，细则将进一步补充完善，具体如何执行需要经过市场检验调整。

　　问题三：正在交易的房子是否受到影响？

　　此次新政解读明确了在途交易符合以下情形的，按原限购政策执行：

　　1. 2021年4月5日（含当日）前已通过市住房保障和房产管理局存量房网签系统签订存量房买卖合同的；2021年4月5日（含当日）前已签订认购协议并能提供定金或购房款转账有效凭证的（不含现金支付）。

　　2.人民法院、仲裁委员会出具的法律文书确认个人住房转让的，法律文书裁决日期在2021年4月5日（含当日）前的。

　　3. 2021年4月5日（含当日）前，已进入司法拍卖竞价环节的。

　　问题四：社保不满两年不算“真刚需”？

　　根据新政，刚需购房人需满足“登记购房之日前3年内拥有市区连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明”的要求，而要符合合肥限购政策，非本市区户籍居民家庭只需要提供购房之日前2年内在本市区逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明，那是否意味着社保满一年但是不满两年不算“真刚需”，只是符合限购政策？

　　确实如此，公证摇号销售商品住房时，开发企业应提供不低于30%比例的房源用于刚需购房。要想符合刚需购房人要求在合肥摇号买新房，得2年以上社保才行。如果满了1年但是不满2年，按照新政，只能算普通购房者参与摇号。

　　合肥报业全媒体记者 余佼佼 胡琪 沈运