房地产项目工程施工图上划定的公共绿地和通道，为何成了自己南边邻居的私家后院？带着这份困惑和疑虑，合肥市高新区的居民鲁女士已经为此多次奔走长达3年，却一直未得解决。二维图纸和三维现实间的参差，究竟折射出怎样的漏洞？

　　空调修理遇阻 引发邻里冲突

　　正值夏季，天气炎热，高新区习友路上云岫轩小厨的店门挂上了“休息中”的标牌，老板鲁女士十分焦躁不安——安装在自家店铺南墙上的空调外机坏了，需要维修，谁料南边的别墅业主邻居却以“外人不得进入私家后院”的缘由将他们拒之门外。空调不能启动，她的饭店便无法正常营业。

位于高新区习友路商业示范街的云岫轩小厨

　　鲁女士的店面归属于旭辉·湖山源著小区。她于2016年购入这间商铺，经装修，2017年8月正式开始营业。装修时，物业声称会将店铺所在的街道按照“高新区示范街”的标准打造，因此希望鲁女士能够将空调外机安装在靠近里侧的南墙上。

　　“当时，店铺的后面是空的，栽种了一些绿植，有一条石板路作为公共通道。别墅还无人居住。”鲁女士回忆道。

　　时间推移至2019年。饭店里的空调坏了，维修人员需要绕到店铺后方对南墙上的外机进行检修，却吃了别墅业主的“闭门羹”，这也成为了鲁女士和这家邻居冲突的导火索。

　　写在房产证上的“私家后院”

　　据鲁女士描述，争论中，别墅业主声称，“当时买这套别墅花了400多万，比别家贵几十万，就是看中了这块‘后院’的价值。”

　　此时，这排沿街商铺背后的“公共区域”不知不觉中已经被划为各幢别墅的“私人领域”。

别墅后院存在违建现象

　　针对这件事，鲁女士深感麻烦，因此联合附近商铺的业主们向社居委、市服务中心反映情况。

　　据了解，同年，城管到别墅邻居家中将其在“后院”中的违章建筑拆除。可出乎鲁女士意料的是，邻居竟然在3个月后将拆除的建筑恢复如初，“贴着我们的后墙下挖4米私建地下室，造成了多大的安全隐患啊！”

2019年社区服务中心拆违现场

拆违3-4个月后，又恢复的违章建筑

　　此外，据鲁女士描述，公共区域地下铺设了燃气管道，也被“私家后院”非法占压，存在极大安全隐患。一旦发生燃气爆炸，后果不堪设想。

地下燃气管网图

　　去年冬天，市委督查办、社居委、城管等人员也来到了这里，计划再次进行拆除。这次，有个别业主拿出了房产证，声称这块地确实是自家后院，房产证上已经写明。

　　“市委督查组的人一看，确实是写了，但公共区域本不该包含在房产证内，这里面是存在不合理之处的。”鲁女士说，“督察组表示会回去就此事进行调查，但一直到现在都没有回音。”

　　工程施工图与实际建设存在矛盾

　　同一块地究竟归属何方？鲁女士虽然气愤，但也无可奈何；直至找到当初这片小区的工程施工图纸，事情真相变得更加扑朔迷离。

旭辉·湖山源著项目工程施工图

　　根据这份盖章的施工图显示，鲁女士的商铺与南边别墅之间的土地应建设为公共绿地及通道，图上明确绘有绿植图样。

东、西侧通道被高墙封闭

　　与其矛盾的是，根据记者实地考察，东西两侧的通道出入口已被高墙封住，无法供人自由进出；原本规划的绿地也不见踪影，取而代之的是各家别墅用围栏圈起的庭院，有些已被业主打造成了“后花园”。

原本规划的公共绿地已变成私人庭院

　　而这块“后院”，除这排靠近商铺的别墅以外，小区中的其他别墅并无这样的设计。根据房产证复印件显示，“独用土地面积”一项，这排别墅和小区内部别墅存在较大数额差异。

房产证上的“独用土地面积”数额差异较大

　　面对这样的情况，鲁女士表示，为了自己的店铺能够长期正常运转，必须得讨个说法。

　　开发商：后院面积影响房屋定价 会对业主统一劝导调整

　　针对鲁女士反映的情况，记者联系了合肥旭远房地产开发公司的工作人员。

　　就鲁女士装修时物业要求将空调安装至店铺后墙一事，开发商方表示，后续出于维修方便等方面的考虑，物业改变了想法，协调沿街商铺将空调外机移至房顶及北面的前墙，部分商铺已按此照做。

　　就工程施工图与实际建设情况不符的问题，开发商方确认封闭了东西通道墙，但并未阐明具体理由。

　　而对于别墅业主“房价比别家贵几十万就是多买了后院”的说法，开发商方认为，每栋房子的价格不同，不能一概而论；关于销售前的房屋定价均在物价局指导的范围内进行价格备案。但确实存在因为“后院”面积的大小差异因素导致别墅价格相对更加昂贵这一情况。房产证相关问题具体由政府部门核查中。

　　同时，开发商方承认这类现象不是业主个人行为，表示后续会协同物业管理对其进行统一劝导调整，但有一定难度。

　　社区服务中心：已进入违法建筑认定程序 房产证相关调查正在推进中

　　记者就别墅业主违建行为及房产证不合理之处的调查进度等问题对有关部门进行了询问。

　　据蜀麓社区服务中心党委书记回应，鲁女士于2020年6月9日向社区递交了材料，反映公共区域被侵占问题，社区工作人员接到举报后赴旭辉集团上海总部对其进行约谈，要求开发商在3个月内对公共通道相关区域进行退让，开发商亦就此签署了承诺书。

　　3个月后，由于开发商并未履行退让承诺，社区联合城管局计划对别墅违法建筑进行拆除，但别墅业主现场出示了房产证件，其中标明含有“后院”这一区域。出于尊重合法有效证件的考虑，社区临时暂停了拆除。同时在场的市委督查组亦知悉这一情况，并表示会对房产证相关问题进行调查。

　　对于鲁女士反映的别墅业主在2019年拆违后不久“恢复如初并进行下挖”的情况，社区及城管部门负责人表示，2019年确已拆除别墅地面上方的违法建筑，后续别墅业主修复了拆除时留下的缺口，但并未继续在地上进行违建；至于下挖4米的违建行为，社区和城管部门已进行调查取证，目前正在进行违法建筑认定程序中，预计将在半年内处理完毕。

　　而就房产证不合理之处的调查进度，社区负责人表示，需收集比对房屋建成、买卖整个过程中的各项材料，具体调查由市相关部门推进中。

　　截至目前，鲁女士店铺的空调外机已在社居委协调下完成维修，但店铺后方用地的归属问题仍未得到明确解释。对于此事后续进展，本网将持续关注。