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或建立信用体系、引入第三方评估机制

  • 2024-06-21 06:48
  • 来源: 安徽商报
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  我觉得小区物业收费高了,你觉得物业费负担不了成本;我觉得你在应付差事,你觉得为了做好服务其实已经拼尽所有……一句话,引发住宅小区业主、物业管理企业矛盾的根本原因其实是对“质价难相符”的“双向奔赴”。怎么解决矛盾?它山之石或可攻玉。6月17日,省物业管理协会相关负责人表示,近期在对上海物业行业进行细致考察、调研后,或找到了化解物业、业主矛盾的新路径。

  现行标准实行多年

  现行的物业收费标准在我省实行多年,有业主反映收费标准高,有物业企业则认为现有收费标准很难覆盖成本,难以满足业主对更高物业服务的要求。

  以合肥市为例,作为省会城市,其物业收费对全省具有指导意义。目前,合肥市物业收费标准明确,有电梯住宅物业服务费基准为1.7元/平方米·月至1.1元/平方米·月不等,无电梯住宅物业费则为1.2元/平方米·月至0.6元/平方米·月,具体收费标准根据物业服务质量等级上下浮动20%。

  标准执行多年,业主虽或有微词,但更多抱怨的是物业企业。一些头部物业企业负责人告诉记者,即便不看上海、深圳,现行标准也比周边同等城市低不少。物业行业,作为新兴的产业来说,理应引入更科学的定价机制。

  价格的高或低,或许是相对的,但数字最能说明状况。

  2023年1月19日,安徽省政府下发了《关于调整全省最低工资标准的通知》(皖政办秘〔2023〕2号),明确合肥最低工资标准由2021年的1650元/月提升为2060元/月,涨幅24.8%。

  2019年合肥市调整前期物业费最高限价为2.04元/㎡/月,2019年最低工资标准为1550元/月。2023年最低工资标准调整为2060元/月,相比2019年最低工资标准上涨约32.9%。

  作为劳动密集型行业,物业管理行业的人工成本占比约70%至80%,伴随最低工资标准上升,物业企业经营压力相应增大。

  以2023-2024年合肥普通住宅开发项目为例,签署的前期物业服务协议限价为2.04元/㎡/月,项目实际交付运营在2025~2026年,伴随人工成本的持续上涨,项目交付后物业企业的运营压力将会更大。

  “上海模式”推动行业发展

  “有些物业合同约定了小区安排多少人服务,却不约定服务达到什么标准,这就容易留下矛盾的‘种子’。”省物业管理协会负责人举例说,一些业主觉得物业企业服务不到位,不知道如何监督,就“死磕”小区里物业服务的人数,拍照、盯梢,自己累不说,还难有效果。

  为探索新的破解路径,安徽省物业管理协会近日对上海进行了考察、调研。

  目前,上海物业收费标准基本放开,交给市场。其物业管理定价主要依据的是《上海市住宅物业管理规定》和相关政策文件,根据2019年3月4日施行的新版《上海市住宅物业管理规定》,业委会委员应当符合法定条件,业主与物业服务企业可以商定物业服务费收费标准,小区的公共收益使用、专项维修资金续筹和使用、紧急维修事项处理等问题都作出了明确规定。这些规定旨在解决业主委员会运作不规范、物业服务收费和停车收费价格放开后缺乏议价机制等问题。

  根据《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》,该办法自2005年10月1日起实施。这表明至少从2005年开始,上海市住宅物业服务收费已经实行了分级收费管理,物业服务企业可以根据服务等级和内容来确定收费标准。

  可以看出,上海市住宅小区的物业管理定价是在政策框架内,引入第三方机构进行评估,通过业主与物业服务企业之间的协商确定的,受到了相关法律法规的规范和指导。

  质价相符才是问题关键

  “一方面是成本趋增,一方面是限价划定。而且,95后00后年轻人特点明确,也加大了物业企业招人与用人的成本压力。”多位物业企业负责人告诉记者,为此,少数企业采取“以收定支”方式,在监督不到的地方节约成本,减少投入,这自然加大了项目设施设备长期的安全隐患,不利于业主资产的保值增值,影响业主在小区居住生活的幸福感及安全感。

  “上海在物业服务定价和管理方面先行先试,其计费方式确保了费用的透明和合理。”省物业管理协会有关负责人表示,上海的这一模式为物业服务市场评估提供了新思路,也为安徽省提供了可借鉴的经验。从调研来看,该收费政策起到了平衡物业和业主双方利益、化解两者矛盾的目的。

  “上海模式”勾勒出了这样一个图景,即物业费用的收取会更注重结果导向,而不仅仅关注服务过程。例如,不再单纯以公共区域的清扫次数作为衡量标准,而是更加关注清扫的效果和质量;其次,物业服务人员的年龄、经验等也将作为定价的参考因素,以确保物业服务的专业性和可靠性。

  同时,我省物业行业也在思考行业内部建立、推行信用体系建设的可行性方案,以促进物业服务行业与长三角地区的对接和融入。信用体系的建立,将提升物业服务企业的信誉度,增强业主信任,推动行业健康有序发展。

  “最关键的问题,就是通过一系列可行机制的建立,推动‘质价相符’目标的实现,这肯定是化解矛盾的思路。”相关物业专家认为,行业有调整需求,业主对服务标准有更高渴望,“谋篇布局”也就正当时了。

  安徽商报融媒体记者 张伟

编辑: 毛书兵
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发布于2024-07-16 06:43:15

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