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【记者调查】LPR转换进行时 你的房贷“换锚”了吗?

中安在线   2020-06-02 00:02:00   作者:徐慧媛   编辑:詹子系

  中安在线、中安新闻客户端讯 最近,很多有房贷的小伙伴陆续收到了银行关于房贷利率转换的通知:根据人民银行规定,存量浮动利率个人贷款定价基准转换工作3月1日起正式启动,原则上于2020年8月31日前完成,客户可选择转为以LPR为定价基准的浮动利率或固定利率。

  银行通知一出,“牵动”了各位房贷人的心,这两者有何区别?究竟应该选择哪种模式更划算?又该如何操作?不转换又会如何呢?

  LPR到底是个啥?

  提及LPR,不少人表示“一头雾水”,更不明白为啥房贷要做LPR转换。

  LPR全称为“贷款市场报价利率”,是由具有代表性的报价行,根据银行对最优质客户的贷款利率,以公开市场操作利率加点形成的方式报价,由人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率,每月20日(遇节假日顺延)对外公布一次,目前包括1年期、5年期以上两个品种。

  此次转换的核心,在于“定价基准”发生了变化,由此前的按照“基准利率”定价,变为参考“LPR”定价,房贷利率计算方式则变为LPR+(-)固定点差(LPR和贷款合同利率的差值)。

  例如,如果你原先买房子时,贷款是基准利率上浮10%的话,按照5年期以上基准利率为4.9%计算,实际执行利率为4.9%*(1+10%)=5.39%。

  选择转换为固定利率,意味着房贷利率将一直是5.39%,直至贷款结清永远不变。

  选择转换为以LPR为定价基准的浮动利率,房贷利率则为4.8%+0.59%(2019年12月20日LPR报价为4.8%),其中0.59%为固定加点值,无论将来LPR利率如何变化,这个加点数值永远不变。

  如果你买房子时,贷款合同打九折,实际执行利率为4.9%*(1-10%)=4.41%。选择转换为固定利率,则房贷利率一直是4.41%;选择转换为浮动利率,则房贷利率为4.8%-0.39%,其中-0.39%为固定加点值。

  需要强调的是,贷款人仅有一次选择权,转换之后不能再次转换。

  浮动固定“二选一”究竟该如何抉择?

  按照人民银行公告,如果你的个人住房贷款是商贷,已于2020年1月1日前发放,或已签订合同但未发放,且属于浮动利率、参考贷款基准利率定价,你将面临LPR转换的选择。那么问题来了,浮动利率和固定利率究竟应该如何选择?毕竟这可是关乎“钱包”的事。

  人民银行合肥中心支行信贷处有关负责人表示,选择哪种模式更划算取决于个人对LPR利率趋势变化的判断。如果认为LPR利率以后会降低,那么选择“LPR+(-)基点”浮动利率更划算。如果认为LPR利率会上涨,那么选择固定利率更划算。

  “如果房贷还剩5-8年,可以考虑改为LPR浮动利率,近几年LPR利率处于下行周期,选择浮动利率可能更划算点。如果房贷剩余年限较长,则可根据个人对未来经济形势及LPR的走势来选择。”农业银行蜀山区支行一位客户经理建议,客户可根据贷款的剩余年限做选择。

  重新定价日怎么选?

  值得注意的是,如果选择转换成为LPR浮动利率,那么选择LPR的重新定价日也非常重要。

  目前,大部分银行会给出两个重新定价日进行选择:一个是以每年1月1日为重新定价日,一个是以房贷发放日为重新定价日。

  如果选择重定价日为每年1月1日,那么你在3月1日至8月31日之间的任意时点办理房贷利率的转换手续,则2020年的利率均与原合同利率保持一致,2021年1月1日起房贷利率才会发生变化,届时将以2020年12月的LPR报价确定当年的利率,此后年份以此类推。

  银行人士透露,一般来说,季末、年末等是资金较为紧张的时候,流动性压力较大,LPR可能会较高。如果放款日在7月、8月等资金压力小的月份,重新定价日可选择房贷发放日。

  不主动“换锚”会如何?

  记者走访合肥市多家银行发现,各家银行均提供线上、线下两个办理渠道办理LPR转换,可选择登录银行官网、手机银行或者前往网点进行办理。需要注意的是,虽然多家银行推荐采取线上渠道进行办理,但是农行等多家银行的线上办理方式的重新定价日默认设为每年1月1日,如果重新定价日想选择房贷发放日则需要前往营业网点办理。

  虽然在当下的集中转换期间,各家银行均通过官方网站、网点公告、电话、短信、邮件和手机银行等渠道通知存量浮动利率贷款客户,但如果客户在规定日期之前不主动操作转换会怎么样呢?

  记者向多家银行咨询发现,工行、农行、建行等国有银行表示不做处理,按原贷款合同执行;浦发、中信、民生等商业银行表示将按照各家总行要求,于7月中下旬开始对未办理转换的商业性个人住房贷款,统一批量调整为LPR浮动利率定价。如客户对此有疑问或者异议,可通过“线下办理”方式与银行进行协商处理。

  人民银行合肥中心支行信贷处有关负责人告诉记者,3月至8月是集中转换期,银行会集中人力、网点、系统等各种资源开展转换工作,服务效率和质量会比较高,因此建议符合转换条件且愿意转换的贷款人都在这段时间进行转换。但9月以后,仍可以办理贷款定价基准转换,方便程度和效率可能会受影响。(记者 徐慧媛)

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